Gayrimenkul sektörü, Türkiye ekonomisinin en önemli alanlarından biri olmaya devam etmektedir. Konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm, arsa maliyetleri ve finansmana erişim gibi başlıklar, sektörde daha kurumsal ve şeffaf finansman modellerine olan ihtiyacı artırmaktadır.

Bu kapsamda son dönemde öne çıkan yapılardan biri de Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarıdır.

Kısaca Proje GYF olarak adlandırılan bu fonlar, belirli şartları sağlayan gayrimenkul projelerinin sermaye piyasası disiplini içinde finanse edilmesine imkân sağlayan özel nitelikli yatırım fonlarıdır. Bu yapı sayesinde gayrimenkul projeleri; portföy yönetim şirketi, saklama kuruluşu, değerleme, raporlama ve denetim mekanizmaları çerçevesinde daha kurumsal bir zeminde ele alınabilmektedir.

Proje GYF’ler özellikle konut ağırlıklı projeler, kentsel dönüşüm uygulamaları ve proje bazlı gayrimenkul yatırımları açısından dikkat çekmektedir. Bu fon yapısı; arsa sahipleri, proje geliştiriciler ve nitelikli yatırımcılar arasında daha düzenli, izlenebilir ve mevzuata uyumlu bir finansman modeli oluşturulmasına katkı sağlayabilir.

SPK tarafından 2024 yılında yapılan düzenleme ile Proje GYF yapısı gayrimenkul finansmanı açısından daha görünür hale gelmiştir. Düzenleme sonrasında, proje geliştirmeye yönelik gayrimenkul yatırımlarının fon yapısı içinde ele alınabilmesi mümkün hale gelmiş; böylece gayrimenkul projeleri ile sermaye piyasası araçları arasındaki bağlantı güçlenmiştir.

Proje GYF’ler kısa sürede sektörün dikkatini çeken yapılardan biri olmuştur. SPK tarafından Haziran 2025 döneminde kamuya açıklanan değerlendirmelerde, Proje GYF sayısının 47’ye, toplam büyüklüğünün ise yaklaşık 35 milyar TL’ye ulaştığı ifade edilmiştir. Güncel KAP verilerinde ise gayrimenkul yatırım fonları kategorisinde toplam 325 fonun yer aldığı görülmektedir. Bu tablo, gayrimenkul yatırım fonlarının sermaye piyasaları içinde giderek daha önemli bir yer edindiğini göstermektedir.

Proje GYF modelinin en önemli yönlerinden biri, gayrimenkul yatırımlarının daha şeffaf ve denetlenebilir bir çerçevede yürütülmesine imkân sağlamasıdır. Fon portföyündeki varlıkların değerleme süreçlerine tabi olması, yatırımcı bilgilendirme mekanizmaları, portföy sınırlamaları, saklama altyapısı ve düzenli raporlama yükümlülükleri bu yapının kurumsal niteliğini güçlendiren başlıca unsurlardır.

Bu yönüyle Proje GYF’ler; gayrimenkul projelerinin finansmanı, konut üretimi, kentsel dönüşüm süreçleri ve nitelikli yatırımcıların alternatif yatırım araçlarına erişimi bakımından önemli bir sermaye piyasası aracı olarak öne çıkmaktadır.

Oragon Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş. olarak, gayrimenkul ve girişim sermayesi alanındaki sermaye piyasası araçlarının; doğru yapılandırma, etkin risk yönetimi, şeffaf raporlama ve mevzuata tam uyum ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğine inanıyoruz.

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının önümüzdeki dönemde, özellikle büyük ölçekli gayrimenkul projeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları ve kurumsal finansman ihtiyacı bulunan proje geliştirme süreçlerinde daha fazla gündeme gelmesi beklenmektedir.